Bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy

To najważniejsze zmiany w przyjętej w ekspresowym tempie przez obie izby parlamentu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy to koło ratunkowe rzucone inwestorom i samorządom, które ma je uratować przed skutkami nieprzemyślanej reformy planistycznej, a Polskę przed paraliżem inwestycyjnym. Prawie 2500 gmin ma czas na przyjęcie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. Bez nich nie będą mogły sporządzać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Na dziś do opracowania planów przystąpiło 90 proc. gmin. Pięciu udało się je przyjąć, z czego cztery uchylili wojewodowie.

To jest rzecz tragiczna – podsumował statystykę podczas posiedzenia połączonych komisji senackich Jacek Karnowski, wiceminister funduszy i polityki regionalnej.

Obowiązek przyjęcia planów ogólnych wynika z przyjętej we wrześniu 2023 r. nowelizacji ustawy planistycznej (tj. DzU z 2024 r., poz. 1130 ze zm.). Pierwotnie zakładano, że gminy przyjmą plany do 1 stycznia 2026 r., ale w tym roku dostały na to dodatkowe 6 miesięcy. To termin ostateczny, uzgodniony z Komisją Europejską w ramach KPO. Poprzedni rząd zobowiązał się, że w zamian za 200 mln euro z UE na reformę planistyczną, 80 proc. gmin przyjmie w tym czasie plany ogólne. Obecny rząd stara się wynegocjować z KE zmniejszenie tego wskaźnika.

– Od początku mówiliśmy, że te terminy są niewykonalne. Zaskoczenia nie ma powiedział senator Zygmunt Frankiewicz, przewodniczący Komisji i Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej

- Wpisanie tej potrzebnej reformy w ramy KPO jest dla nas pułapką. Dlatego tak ważne jest zniesienie barier w przyjmowaniu planów ogólnych - dodał Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Te bariery ma znieść przyjęta ustawa. To przede wszystkim zastąpienie, co do zasady, uzgodnień planów - opiniowaniem. Wyjątek zrobiono dla regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, Wód Polskich, CPK oraz parków narodowych. W tych przypadkach nadal obowiązkowe będą uzgodnienia, ale ograniczone obszarowo. Np. w przypadku RDOŚ-ów obowiązek uzgodnień dotyczy tylko obszarów ochrony przyrody.

Zgniły kompromis?

- To zgniły kompromis. Zależało nam, żeby uzgodnienia w całości zastąpić opiniowaniem. To są bardzo długotrwałe procedury, zwłaszcza w przypadku RDOS-ów. Dla przykładu Warszawa musi uzgadniać swój plan ogólny z ponad dwudziestoma instytucjami, w tym z ABW, Agencją Wywiadu i Urzędem Górniczym. Nie dość, że zajmuje to dużo czasu, to jeszcze przepisy nie rozstrzygają, co zrobić, gdy uzgodnienie z jedną instytucją jest sprzeczne z uzgodnieniem z inną, a takie przypadki mamy. Opiniowanie jest szybsze i prostsze, dlatego mimo że ostatecznie przyjęto rozwiązanie kompromisowe, to cieszy nas ono, bo pozwoli nam „uciec spod kosy” - ocenia Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Poza opiniowaniem, ważną zmianą, która znalazła się w przyjętej ustawie jest przesądzenie o możliwości uchylania przez wojewodów części planu, obejmującej tylko ten obszar, do którego są zastrzeżenia. To reakcja na decyzje wojewodów unieważniających całe plany ogólne z błahych, w ocenie ekspertów, powodów. Istniała obawa, że jeśli takie podejście wojewodów się upowszechni, to ryzyko blokady inwestycyjnej w przyszłym roku może się zmaterializować, nawet mimo przyjęcia przez gminy planów ogólnych. Nowelizacja cieszy nie tylko samorządy, ale też inwestorów.

Inwestorzy czekają z ZPI na plany ogólne

- Z naszego punktu widzenia, najważniejsze są plany ogólne i stan ich wdrażania budzi nasz niepokój, zwłaszcza, jeśli uświadomimy sobie, że 4 na 5 uchwalonych planów zostało unieważnionych przez wojewodów. A gmin mamy prawie 2500. Bez aktualnego planu ogólnego nie ma możliwości przyjęcia wielu planów miejscowych, jak również zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). To jest narzędzie planistyczne, pozwalające realizować duże inwestycje i od miesięcy wielu inwestorów przygotowuje ZPI. Dlatego kibicujemy rozwiązaniom, które ułatwią przyjmowanie planów ogólnych, a tym na pewno jest zastąpienie uzgodnień opiniowaniem. To może uratować termin 30 czerwca 2026 r. - mówi Michał Leszczyński, starszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Najważniejsze, z punktu widzenia tych mniejszych inwestorów, mających w planach, na przykład, budowę domów jest rozstrzygnięcie, dotyczące decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od 1 stycznia 2026 г. decyzje o warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Przyjęta ustawa wprowadza zmianę, zgodnie z którą decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r. będą bezterminowe, także wtedy, jeśli ich uprawomocnienie nastąpi po 1 stycznia 2026 r.

Ograniczenie, od przyszłego roku, terminu ważności decyzji WZ, ale przede wszystkim możliwości ich wydawania, uruchomiło lawinę składania wniosków o WZ. Właściciele działek, bojąc się, czy w przyszłości możliwa będzie ich zabudowa, ruszyli do urzędów, by chronić wartość swoich nieruchomości. Liczba wniosków o wydanie WZ-tek wzrosła w niektórych gminach nawet o 300, 400 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Urzędy się zakorkowały.

- Ci mieszkańcy, którzy złożyli wnioski byli przekonani, że otrzymają decyzje w terminach przewidzianych w k.p.a., czyli do 3 miesięcy maksymalnie, a niektóre postępowania trwają nawet dwa lata. Inwestorzy, którzy składali te wnioski zakładali, że będą mieli bezterminowe decyzje prawomocne przed końcem roku, a nie ze swojej winy otrzymają je po wejściu w życie przepisów, na podstawie których te warunki staną się ważne przez 5 lat, a nie bezterminowo. My tą ustawą znosimy konsekwencje źle wdrożonej reformy z inwestorów, którzy nie są winni temu, że organy nie dały rady wydać decyzji w terminie - wyjaśnił senatorom intencje ustawodawcy Bartosz Romowicz (Polska 2050), poseł sprawozdawca.

Równocześnie posłowie uznali, że urzędnicy też nie są winni lawiny wniosków, która ich zalała i w konsekwencji niedotrzymania terminów. To ostatnie oznacza ryzyko obciążenia grzywną.

- To jest 500 zł za dzień (zwłoki - red.) każdego postępowania. Są gminy, które mają potencjalnie kilkanaście milionów kar do zapłacenia, przy znacznie niższych budżetach. Mimo że włodarze tych gmin poszukiwali rozwiązań, które usprawniłyby pracę urzędów. Pojawiła się też grupa osób, która celowo złożyła wnioski, żeby na tych karach zarobić - tłumaczył poseł.

Stąd kolejna zmiana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wstrzymuje do 31 grudnia 2026 r. bieg terminów na wydawanie przez gminy decyzji WZ. Zaczną one biec ponownie od 1 stycznia 2027 r..

Ustawa ma wejść w życie po 7 dniach od ogłoszenia.

Źródło: Jolanta Szymczyk-Przewoźna, Koło ratunkowe dla inwestorów, Rzeczpospolita, 10-11 listopada 2025 r.

Źródło zdjęcia